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Wohnimmobilien und Mieten in der Krise

Zwangsversteigerungen an Wohnimmobilien ergeben in der Konsequenz mehr Nachfrage nach Mietwohnraum und damit mehr Profit für den Vermieter, da die Mieten steigen würden. Steht der Nettowert (Marktwert minus Hypothekenschuld) einer Immobilie im Minus, dann ist der Eigentümer solch eines Objektes meist gezwungen zu verkaufen. Für das Jahr 2007 wurden 3 Millionen neue Mieter erwartet, die Prognose ging dahin, dass diese künftigen Mieter ihre Eigenheime nicht mehr finanzieren können.

Zur Realität wird diese Vorstellung, wenn nur die Personen zwischen Eigentums- und Mietmarkt wechseln. Dann kann der Gewinn für die Vermieter steigen. In den USA ändert sich im Moment wenig. Dort wird beides parallel zwischen den Märkten ausgetauscht. In der Praxis erscheint die Mietentwicklung nach den sinkenden Rohstoffpreisen günstig. Aber die tatsächliche Entwicklung im Verlauf der Krise zeigt, wie unterdurchschnittlich im Verhältnis zum Preisindex die Mieten abgeschnitten haben.

In den USA gibt es bereits negative Erkenntnisse für die Mietentwicklung. Der starke Angebotsüberhang auf dem Wohnungsmarkt wird die Inflationsrate wegen der starken Mietkomponenten  weiter nach unten tendieren lassen. Der private Vermieter kann in der Regel erst verspätet auf die veränderte Marktlage reagieren. Professionell organisierte Bestandshalter (REIT’s) mit ihren Zahlen ergeben im Vergleich, dass bereits ein Jahr vor der allgemeinen Marktstatistik eine Veränderung der Marktlage eintreten wird. Die REIT-Zahlen prognostizieren fallende Mietpreise ab Anfang 2010. Gerade in den schwierigen Zeiten muss Mietern attraktiver Wohnraum in günstigen Lagen und hoher Qualität der Objekte geboten werden. Ein gutes Vermietungsergebnis erfordert erhöhten Aufwand.

Für die Anleger ergibt sich als Fazit, dass kaum große Gewinne erreicht werden können. So sinkt bei den Anlegern die Bereitschaft, in Fonds zu investieren. Die aus den USA kommenden Negativnachrichten machen es sehr schwierig, neue Fonds zu platzieren.

Mit der starken Steigerung der Objektpreise ab etwa 2002 konnte die Mietentwicklung nicht mithalten. Folgen sind hohe  Preise für die Objekte, aber die wirtschaftliche Verwendung nicht rentabel. Es ergibt sich ein momentanes Überangebot von leerstehendem Wohnraum. Die langsam abklingende Krise bringt Hoffnung, die vorhandenen Bestände unbeschadet zu erhalten. Ein optimistischer Trend zeigt sich bereits in den positiven gesamtwirtschaftlichen Vorhersagen aus den USA.  Dem steigenden Konjunkturbarometer werden auch die Immobilien bald folgen.

Helmut Röschinger gründete vor über 40 Jahren mit zwei Partnern und 5 Privatbanken die ARGENTA. Seit 1974 ist Dr. H. Röschinger Alleingesellschafter des Unternehmens. Seine Ergenisse in der Branche brachten ihm große Erfolge. Er investierte 1,65 Milliarden  Euro und baute damit 110 Immobilienobjekte mit 1.000.000 Quadratmetern Wohnraum und Büro- und Gewerbeflächen. Er verkaufte an Banken, Fonds, Versicherungen und Pensions- und Versorgungskassen, was er nicht mehr im Bestand haben wollte. zu seinen Bewegungsfeldern gehörte nicht nur die Immobilienbranche. während der Energiekrise entwickelte er Erdöl- und Erdgasexplorationsfonds. Das Geld wurde in Kanada und der USA bei etwa 1.400 Bohrungen eingesetzt. Das erfolglose Ölgeschäft hinderte ihn nicht daran, in Deutschland weiter zu investieren. Alte Industrieflächen führte er der Rückgewinnung von Geschäftsvierteln mit Büros, Restaurants, Läden und Hotels zu.

Alles richtig gemacht hat Dr. H. Röschinger und dabei gut verdient. Er ist  nicht der Gier verfallen, wie andere erfolgreiche Leute, die größenwahnsinnig geworden sind.

Anreiz Immobilienkauf

Zur Zeit ist es günstig, eine Immobilie zu kaufen. Einer Studie des Baugeldvermittlers Hypotheken Discount nach sind 44,3 % der Deutschen davon überzeugt, dass die Immobilienpreise nach dem Platzen der Immobilienblase besonders in den USA und Spanien auch in Deutschland gefallen sind. Wieder zeigte sich der Wertverlust besonders in ländlichen Gegenden. In Ballungsräumen und Städten mit hohem Studentenanteil, gemessen an der Gesamteinwohnerzahl, stieg der Immobilienwert überdurchschnittlich an. 37,3 % der Befragten wußten, dass der zur Zeit niedrige Zinssatz beim Kauf einer Immobilie möglich ist.

Andere Kapitalanlagen sind derzeit zu riskant und werfen nicht genug Gewinn ab – so denken etwa 12 %.

Starke Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt erwarten 2,4 % und denken, die Immobilie dann mit großem Gewinn verkaufen zu können. Für 4 % sind die staatlichen Steuervorteile ein Anreiz zum Immobilienkauf.

Aufklärungsbedarf besteht im Segment der über Sechzigjährigen. Hier wissen nur etwa 66 % über die günstige Zinssituation sowie die alternativen unrentablen Kapitalanlagen bescheid. Alles Gründe für eine lohnende Investition in Immobilien. Männer kennen sich im allgemeinen (39,9 %) mit dem jetzigen Zinsniveau besser aus als Frauen.

Ist also in Wirklichkeit nicht der Preis für eine Immobilie gefallen, sondern der niedrige Zinssatz lässt es so aussehen?

weiter steigende Mieten

Lt. Immobilienvermittler Planet Home werden die Mieten in Deutschland trotz Deflation weiter steigen und auf lange Sicht gesehen wird es zu einer Wohnungsknappheit kommen.

München ist Spitzenreiter, was die Mieten angeht. dort zahlt man Nettokaltmiete 15 Euro pro Quadratmeter. In Gesamtdeutschland liegt die Durchschnittsmiete bei6,31 Euro mit der Tendenz steigend. Lt. einer Studie werden in Deutschland im Jahr 2025 ungefähr 360.000 Wohnungen fehlen und 160.000 davon werden aufgrund von Baufälligkeiten nicht mehr bewohnbar sein.

„Spätestens dann deckt das Angebot die Nachfrage nicht mehr – es drohen deutliche Mietpreiserhöhungen.“

so Robert Anzenberger, Vorstand von Planet Home.

Aufgrund dieser Situation kann man schon mal über den Kauf seiner eigenen vier Wände nachdenken, zumal die Zinsen zur Zeit niedrig sind. Die monatliche Kreditrate bleibt über viele Jahre stabil, während die Mieten von Jahr zu Jahr steigen.

Eine Studie belegt, dass 59 % der Mieter es vorziehen würden, in ihrem eigenen vier Wänden zu wohnen, aber gerade mal 20 % haben dafür auch konkrete Pläne. Dabei könnten sich viele den Kauf einer eigenen Immobilie gut leisten, so Anzenberger. Aktuell liegt der Zinssatz für einen zehnjährigen Hypothekenkredit bei 3,6 %. Ein Baukredit von 200.000 Euro bei einer zehnjährigen Zinsbindung und zwei Prozent Anfangstilgung ist mit einer monatlichen Belastung von 930 Euro zu haben. 20 % des Kaufpreises sollten jedoch aus eigenen finanziellen Mitteln bezahlt werden.

Wohnimmobilien – krisenfeste, rentable Anlagen

In Ballungsgebieten und Städten ab 20.000 Einwohner wird bekanntermaßen vornehmlich investiert. Diese Gebiete mit guter Infrastruktur und Kaufkraft bestimmen die Lage der Objekte. Attraktive Wohnungen sollten sich an wachsenden, wirtschaftlich stabilen Standorten befinden und den Wandel in der Bevölkerungsstruktur beachten.

Auf Grund geringer Neubauten, aber wachsender Zahl der Haushalte wird in Städten wie Hamburg, München, Stuttgart, Köln usw. eine Wohnraumverknappung eintreten. Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware, in der Folge werden die Mieten ansteigen.

Ein hohes Instandhaltungsrisiko bei Bestandsbauten sowie eventuell erhöhte Kosten bei der Umsetzung für energiesparendes Wohnen, gibt den Neubauten viel höhere Kosten- und Kalkulationssicherheit. Favorisiert werden Neubauten auch wegen der zeitgemäßen Ausstattung in Bezug auf Grundriß, Fußbodenheizung, moderne Einbauküchen sowie Wohnungsanzahl und Größe.

Mit einer Entspannung auf den Wohnimmobilienmärkten ist derzeit kaum zu rechnen, wenn man sich die Leerstandsentwicklung und das Neubauvolumen betrachtet. Wohnungsbestände ab dem Baujahr 1995 wird in den größten Städten wieder gefragt sein. In Städten mit positiver Bevölkerungsentwicklung und guten Wirtschaftsperspektiven könnten Stabilität ja sogar Zuwächse erreicht werden.

Die Stadt München reagiert auf die Wohnungsknappheit mit der verstärkten Förderung von Wohnungsbau. Jährlich werden in München etwa 5.000 bis 7.000 neue Wohnungen gebraucht. Das jährliche Wachstum an fertiggestellten neuem Wohnraum in München bleibt dennoch weit hinter dem ermittelten Bedarf zurück. Der Leerstand an Wohnungen in München liegt mit 1,1% weit unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. In Köln ist die Situation ähnlich.

Unverzichtbar für eine solide Altersvorsorge und ein lohnendes Investment sind Wohnimmobilien, egal ob selbst genutzt oder vermietet.
In guten und mittleren Lagen kann man von einer Bruttorendite von 6 bis 7,5% ausgehen.

Eine Abschwächung des wirtschaftlichen Umfelds schlägt sich mit einer zeilichen Verzögerung von etwa 1 Jahr auf den Wohnungsmarkt nieder.
Dabei bieten Anlagen in deutsche Wohnimmobilien einen guten Schutz vor Inflation. Der Immobilienertrag lag in den letzten Jahren immer mehrere Prozentpunkte über der Inflationsrate. Anleger konnten in den letzten 12 Jahren mit deutschen Immobilien inflationsbereinigt zusammengerechnet einen Ertrag von rund 50% erzielen. Bei Aktien war der Ertrag ähnlich hoch, aber sie mußten höhere Wertschwankungen hinnehmen ja sogar Verluste.