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Wohnimmobilien und Mieten in der Krise

Zwangsversteigerungen an Wohnimmobilien ergeben in der Konsequenz mehr Nachfrage nach Mietwohnraum und damit mehr Profit für den Vermieter, da die Mieten steigen würden. Steht der Nettowert (Marktwert minus Hypothekenschuld) einer Immobilie im Minus, dann ist der Eigentümer solch eines Objektes meist gezwungen zu verkaufen. Für das Jahr 2007 wurden 3 Millionen neue Mieter erwartet, die Prognose ging dahin, dass diese künftigen Mieter ihre Eigenheime nicht mehr finanzieren können.

Zur Realität wird diese Vorstellung, wenn nur die Personen zwischen Eigentums- und Mietmarkt wechseln. Dann kann der Gewinn für die Vermieter steigen. In den USA ändert sich im Moment wenig. Dort wird beides parallel zwischen den Märkten ausgetauscht. In der Praxis erscheint die Mietentwicklung nach den sinkenden Rohstoffpreisen günstig. Aber die tatsächliche Entwicklung im Verlauf der Krise zeigt, wie unterdurchschnittlich im Verhältnis zum Preisindex die Mieten abgeschnitten haben.

In den USA gibt es bereits negative Erkenntnisse für die Mietentwicklung. Der starke Angebotsüberhang auf dem Wohnungsmarkt wird die Inflationsrate wegen der starken Mietkomponenten  weiter nach unten tendieren lassen. Der private Vermieter kann in der Regel erst verspätet auf die veränderte Marktlage reagieren. Professionell organisierte Bestandshalter (REIT’s) mit ihren Zahlen ergeben im Vergleich, dass bereits ein Jahr vor der allgemeinen Marktstatistik eine Veränderung der Marktlage eintreten wird. Die REIT-Zahlen prognostizieren fallende Mietpreise ab Anfang 2010. Gerade in den schwierigen Zeiten muss Mietern attraktiver Wohnraum in günstigen Lagen und hoher Qualität der Objekte geboten werden. Ein gutes Vermietungsergebnis erfordert erhöhten Aufwand.

Für die Anleger ergibt sich als Fazit, dass kaum große Gewinne erreicht werden können. So sinkt bei den Anlegern die Bereitschaft, in Fonds zu investieren. Die aus den USA kommenden Negativnachrichten machen es sehr schwierig, neue Fonds zu platzieren.

Mit der starken Steigerung der Objektpreise ab etwa 2002 konnte die Mietentwicklung nicht mithalten. Folgen sind hohe  Preise für die Objekte, aber die wirtschaftliche Verwendung nicht rentabel. Es ergibt sich ein momentanes Überangebot von leerstehendem Wohnraum. Die langsam abklingende Krise bringt Hoffnung, die vorhandenen Bestände unbeschadet zu erhalten. Ein optimistischer Trend zeigt sich bereits in den positiven gesamtwirtschaftlichen Vorhersagen aus den USA.  Dem steigenden Konjunkturbarometer werden auch die Immobilien bald folgen.

Helmut Röschinger gründete vor über 40 Jahren mit zwei Partnern und 5 Privatbanken die ARGENTA. Seit 1974 ist Dr. H. Röschinger Alleingesellschafter des Unternehmens. Seine Ergenisse in der Branche brachten ihm große Erfolge. Er investierte 1,65 Milliarden  Euro und baute damit 110 Immobilienobjekte mit 1.000.000 Quadratmetern Wohnraum und Büro- und Gewerbeflächen. Er verkaufte an Banken, Fonds, Versicherungen und Pensions- und Versorgungskassen, was er nicht mehr im Bestand haben wollte. zu seinen Bewegungsfeldern gehörte nicht nur die Immobilienbranche. während der Energiekrise entwickelte er Erdöl- und Erdgasexplorationsfonds. Das Geld wurde in Kanada und der USA bei etwa 1.400 Bohrungen eingesetzt. Das erfolglose Ölgeschäft hinderte ihn nicht daran, in Deutschland weiter zu investieren. Alte Industrieflächen führte er der Rückgewinnung von Geschäftsvierteln mit Büros, Restaurants, Läden und Hotels zu.

Alles richtig gemacht hat Dr. H. Röschinger und dabei gut verdient. Er ist  nicht der Gier verfallen, wie andere erfolgreiche Leute, die größenwahnsinnig geworden sind.

Islamic Banking und Mezzanine Finanzierung

Die arabische Finanzwelt „IslamicFinance“ richtet sich mit seinen Finanzgeschäftsmodellen streng nach dem Koran und der Scharia. Nach diesen religiös legitimierten Gesetzen des Islam gilt grundsätzlich ein Zinsverbot, Investition zur Alkohlherstellung und damit verbundenen Produkten. Weiter untersagt sind demnach die Investition in Schweinefleisch, Waffen, Erzeugnisse der Pornoindustrie und Wetten. Für Finanzinstitute gilt der Grundsatz, ohne eigenes Risiko darf es keine Rendite geben.

Mezzanine, ein Finanzierungsinstrument für handelsrechtliche und steuerrechtliche Vorteile für Finanzierungen mit Fremd- als auch Eigenkapital. Equity Mezzamine sind eigenkapitalähnlich in Form von stillen Beteiligungen oder wertpapierverbrieften Rechten oder Genußscheinen. Geringere gesetzliche Regulierungen mit flexiblen Finanzierungen z. B. für Rückzahlungsfestlegungen, Verzinsung, Gewinn- und Verlustrechnungsmöglichkeiten, Kündigungen und Laufzeiten bietet das Mezzanine Modell als Art Mischfinanzierung gegenüber dem Aktienkapital. Für wachstumorientierte Unternehmen mit Blick auf Mehrjahresplanung eine wichtige Option ist der festgelegte Zeitpunkt für eine Mezzanine Rückzahlung.

Konventionelle Finanzprodukte haben durch die Finanzmarktkrise mehr Kapital verloren, als die Islamic-Produkte. Es sollte also nichts dagegen sprechen, Anbiertern dieser Finanzierungsgruppe in Deutschland die Banklizenz zu erteilen. Das Risiko dieser Produkte tragen Anleger und Anbieter gemeinsam. Eine spezielle Form, der Kreditfinanzierung stellt die Murahabe dar. Das geltende Zinsverbot im Islam könnte diese Finanzierungsform für deutsche Immobilien interessant werden lassen. Das Kreditausfallrisiko liegt auf beiden Seiten und zu beachten das geltende Zinsverbot. Fällig wird aber in Deutschland die Grunderwerbssteuer.

Eine andere Beteiligungsform ist Musharaka, eine Art Joint-Venture. Dabei werden Gewinn und Verlust zu gleichen Teilen dem Investor und Kapitalnehmer gutgeschrieben.

Geldanlage in Immobilien und Immoblienfonds

Die Zeichen stehen auf Aufwind für die Immobilienaktien und Reit’s in Deutschland. Ende der 90er Jahre gaben Experten den offenen Immobilienfonds nur wenig Chancen. Sie sahen bessere Aussichten in Börsengängen von Immobilienunternehmen mit vielen Milliarden Euro Marktkapitalisierung.Vom damaligen Aktienrausch in Deutschland profitierte auch die Immobilienaktie. Ein Drittel der Marktkapitalisierung gingen im Jahr 2000 verloren. Sie konnten sich der Aktienbaisse nicht entziehen.  Bei nur knapp 7 Milliarden Marktkapitalisierung stand der Wert Ende 2004, während es noch 1999 15,3 Milliarden Euro waren.

Das angebliche „Auslaufmodell“ offene Immobilienfonds hingegen legte so kräftig zu wie noch nie zuvor. Von 2001 bis 2003 legten Deutsche Kapitalanleger 36 Milliarden Euro in die klassische Form der indirekten Immobilienanlage Gelder an. In Aktien im Immobiliengeschäft wollte kein Deutscher mehr anlegen.

Ihren Weg an die Börse zurück fanden die Immobilienaktien im Herbst 2004. Bis 2007 kletterte der Dimax um 128 %. In dieser zeit wurden wieder die Stimmen lauter die an offenen Immobilienfonds das „Aus“ vorhersagten.  Immobilienaktien und besonders die per Gesetz ab 23. März 2007 eingeführten Reit’s in Deutschland, würden die offenen Immobilienanlagen als indirekte Anlage ablösen, dachten damals viele Beobachter. Den Anlegern sollte in dieser zeit mit Zertifikaten ermöglicht werden, am Boom der Immobilienaktie zu verdienen. Die zahlreichen Immobilienaktienfonds machten es privaten Anlegern schwer, Durchblick zu erhalten. Endlich kamen wieder die Zeiten, in denen man mit Immobilienaktien Geld verdienen kann. Um etwa 32 Prozent haben diese Aktien bis heute zugelegt und es werden noch weiter steigende Kurse erwartet. Es wird eine Marktbereinigung kommen, in der Aktien mit klaren Standards und überzeugenden Geschäftsbedingungen von sogenannten „Luftnummern“ getrennt werden.

So kam schon Ende Mai die Insolvenz der Deutschen Beamtenvorsorge Immobilienholding. Als Vorreiter in Sachen Immobilienaktien gab es imUnternehmen schon immer Unübersichtlichkeit, Undurchsichtigkeiten und große Interessenkonflikte. Inzwischen sind offene Immobilienfonds gesetzlich gezwungen, sich transparent zuziegen. Sie müssen Mieten und Verkehrswerte auf Einzelobjekte veröffentlichen. Die börsenorientierten Immobilienaktiengesellschaften geben diese wichtigen Angaben für Analysten nicht. In Deutschland liegt mit 34,7 Prozent diese Transparenz am niedrigsten. Mit 72,5 % sind die Niederlande an der Spitze, gefolgt von Großbritanien (50,1 %) und Frankreich (42,6 %).

Eine Veränderung in der Börsenlandschaft für Immobilien wird kommen. Insbesondere die REIT’s werden kommen. Siekamen nach endlosen Debatten zum falschen Zeitpunkt, genau in dem Moment, als die Baisse bei den deutschen Immobilienaktien voll gegriffen hat. Der besondere Anreiz für REIT’s ist die Befreiung  von der Körperschaftssteuer. Um diesen Reit-Status zuerreichen, müssen bestimmte vom Gesetzgeber festgelegten Kriterien eingehalten werden. Sie sind untereinander vergleichbar. Hohe Dividendengewinne sind im Mutterland derREIT’s (USA) ein wichtiger Grund für Aktionäre, zu investieren. In Deutschland hingegen werden kaum Dividenden gezahlt.

Langfristig gesehen wird es in einigen Jahren neue Börsengänge geben. Die REIT’s werden an Bedeutung eben durch ihre Transparenz gewinnen und Gesellschaften mitunklaren Geschäftsmodellen werden vom Markt  verschwinden. Beim Verkauf von Immobilienbeständen an REIT’s sollte das auf 2 Jahre  befristete Steuerprivileg dringend vom Gesetzgeber überprüft werden.

Das Geldvermögen der deutschen Haushalte

Deutsche Haushalte verfügen über mehr als 4.500 Mrd. € Geldvermögen, das in Aktien, Geldmarktpapieren, Investmentfonds und Rentenwerten investiert ist. Ein Großteil davon ist auf Bankkonten deponiert oder in Versicherungspolicen eingezahlt.
Rund 370 Mrd. € waren 2006 laut Deutscher Bundesbank in Aktien investiert. Davon wird regelmäßig ein Teil dieser Anlagesummen in den nächsten Monaten sicherlich wieder umgeschichtet werden.
Seit 1. Januar 2009 erhebt der Fiskus pauschal von Zinsen, Dividenden und Kursgewinnen eine 25% ige Abgeltungssteuer plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfall Kirchensteuer.

Auf der besonderen Einstufung von Versicherungspolicen, können Anleger deshalb mit Versicherungslösungen besser dastehen.

Denn für Lebensversicherungen und Rentenversicherungen ist nur die Hälfte der Kapitalerträge zu versteuern, wenn der Vertrag mindestens zwölf Jahre lang läuft und nicht vor dem 60. Lebensjahr ausgezahlt wird. Bei Rentenversicherungen greift in der Rentenbezugszeit die Ertragsanteilsbesteuerung. Diese beträgt bei einem 65-jährigen Rentner 18 %.

In der Ansparphase genießen Fondspolicen den Vorteil, dass Kapitalerträge steuerfrei bleiben und so der Zinseszinseffekt seine volle Wirkung entfalten kann. Weiterhin sind Fondsumschichtungen im Versicherungsmantel von der Abgeltungssteuer befreit. Damit können Anleger weiterhin flexibel auf Kapitalmarktentwicklungen reagieren, ohne steuerpflichtig zu werden.

Ob der Gesamtertrag einer Fondspolice jedoch auf Grund der Kostenstruktur von Versicherungspolicen besser ausfällt, als dies bei einer reinen Fondsanlage der Fall wäre, wird die Zukunft zeigen.