Archiv für die Kategorie „Immoblien“

Geldanlage in Immobilien und Immoblienfonds

Die Zeichen stehen auf Aufwind für die Immobilienaktien und Reit’s in Deutschland. Ende der 90er Jahre gaben Experten den offenen Immobilienfonds nur wenig Chancen. Sie sahen bessere Aussichten in Börsengängen von Immobilienunternehmen mit vielen Milliarden Euro Marktkapitalisierung.Vom damaligen Aktienrausch in Deutschland profitierte auch die Immobilienaktie. Ein Drittel der Marktkapitalisierung gingen im Jahr 2000 verloren. Sie konnten sich der Aktienbaisse nicht entziehen.  Bei nur knapp 7 Milliarden Marktkapitalisierung stand der Wert Ende 2004, während es noch 1999 15,3 Milliarden Euro waren.

Das angebliche „Auslaufmodell“ offene Immobilienfonds hingegen legte so kräftig zu wie noch nie zuvor. Von 2001 bis 2003 legten Deutsche Kapitalanleger 36 Milliarden Euro in die klassische Form der indirekten Immobilienanlage Gelder an. In Aktien im Immobiliengeschäft wollte kein Deutscher mehr anlegen.

Ihren Weg an die Börse zurück fanden die Immobilienaktien im Herbst 2004. Bis 2007 kletterte der Dimax um 128 %. In dieser zeit wurden wieder die Stimmen lauter die an offenen Immobilienfonds das „Aus“ vorhersagten.  Immobilienaktien und besonders die per Gesetz ab 23. März 2007 eingeführten Reit’s in Deutschland, würden die offenen Immobilienanlagen als indirekte Anlage ablösen, dachten damals viele Beobachter. Den Anlegern sollte in dieser zeit mit Zertifikaten ermöglicht werden, am Boom der Immobilienaktie zu verdienen. Die zahlreichen Immobilienaktienfonds machten es privaten Anlegern schwer, Durchblick zu erhalten. Endlich kamen wieder die Zeiten, in denen man mit Immobilienaktien Geld verdienen kann. Um etwa 32 Prozent haben diese Aktien bis heute zugelegt und es werden noch weiter steigende Kurse erwartet. Es wird eine Marktbereinigung kommen, in der Aktien mit klaren Standards und überzeugenden Geschäftsbedingungen von sogenannten „Luftnummern“ getrennt werden.

So kam schon Ende Mai die Insolvenz der Deutschen Beamtenvorsorge Immobilienholding. Als Vorreiter in Sachen Immobilienaktien gab es imUnternehmen schon immer Unübersichtlichkeit, Undurchsichtigkeiten und große Interessenkonflikte. Inzwischen sind offene Immobilienfonds gesetzlich gezwungen, sich transparent zuziegen. Sie müssen Mieten und Verkehrswerte auf Einzelobjekte veröffentlichen. Die börsenorientierten Immobilienaktiengesellschaften geben diese wichtigen Angaben für Analysten nicht. In Deutschland liegt mit 34,7 Prozent diese Transparenz am niedrigsten. Mit 72,5 % sind die Niederlande an der Spitze, gefolgt von Großbritanien (50,1 %) und Frankreich (42,6 %).

Eine Veränderung in der Börsenlandschaft für Immobilien wird kommen. Insbesondere die REIT’s werden kommen. Siekamen nach endlosen Debatten zum falschen Zeitpunkt, genau in dem Moment, als die Baisse bei den deutschen Immobilienaktien voll gegriffen hat. Der besondere Anreiz für REIT’s ist die Befreiung  von der Körperschaftssteuer. Um diesen Reit-Status zuerreichen, müssen bestimmte vom Gesetzgeber festgelegten Kriterien eingehalten werden. Sie sind untereinander vergleichbar. Hohe Dividendengewinne sind im Mutterland derREIT’s (USA) ein wichtiger Grund für Aktionäre, zu investieren. In Deutschland hingegen werden kaum Dividenden gezahlt.

Langfristig gesehen wird es in einigen Jahren neue Börsengänge geben. Die REIT’s werden an Bedeutung eben durch ihre Transparenz gewinnen und Gesellschaften mitunklaren Geschäftsmodellen werden vom Markt  verschwinden. Beim Verkauf von Immobilienbeständen an REIT’s sollte das auf 2 Jahre  befristete Steuerprivileg dringend vom Gesetzgeber überprüft werden.

Das Geldvermögen der deutschen Haushalte

Deutsche Haushalte verfügen über mehr als 4.500 Mrd. € Geldvermögen, das in Aktien, Geldmarktpapieren, Investmentfonds und Rentenwerten investiert ist. Ein Großteil davon ist auf Bankkonten deponiert oder in Versicherungspolicen eingezahlt.
Rund 370 Mrd. € waren 2006 laut Deutscher Bundesbank in Aktien investiert. Davon wird regelmäßig ein Teil dieser Anlagesummen in den nächsten Monaten sicherlich wieder umgeschichtet werden.
Seit 1. Januar 2009 erhebt der Fiskus pauschal von Zinsen, Dividenden und Kursgewinnen eine 25% ige Abgeltungssteuer plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfall Kirchensteuer.

Auf der besonderen Einstufung von Versicherungspolicen, können Anleger deshalb mit Versicherungslösungen besser dastehen.

Denn für Lebensversicherungen und Rentenversicherungen ist nur die Hälfte der Kapitalerträge zu versteuern, wenn der Vertrag mindestens zwölf Jahre lang läuft und nicht vor dem 60. Lebensjahr ausgezahlt wird. Bei Rentenversicherungen greift in der Rentenbezugszeit die Ertragsanteilsbesteuerung. Diese beträgt bei einem 65-jährigen Rentner 18 %.

In der Ansparphase genießen Fondspolicen den Vorteil, dass Kapitalerträge steuerfrei bleiben und so der Zinseszinseffekt seine volle Wirkung entfalten kann. Weiterhin sind Fondsumschichtungen im Versicherungsmantel von der Abgeltungssteuer befreit. Damit können Anleger weiterhin flexibel auf Kapitalmarktentwicklungen reagieren, ohne steuerpflichtig zu werden.

Ob der Gesamtertrag einer Fondspolice jedoch auf Grund der Kostenstruktur von Versicherungspolicen besser ausfällt, als dies bei einer reinen Fondsanlage der Fall wäre, wird die Zukunft zeigen.

Keine Einigung zwischen Banken und Sparkassen

Die Banken und Sparkassen konnten sich wieder nicht einigen, welche Höchstgebühr für das Geldabheben an fremden Geldautomaten erhoben wird. Zumindest gibt es einen Teilerfolg – die Kunden sollen zumindest ab dem kommenden Jahr am Automaten erfahren, wieviel ihnen das geldgebende Instititut berechnet. Der Kunde hat dann 2 Möglichkeiten , entweder    akzeptiert er den Preis oder er bricht den Vorgang ab und sucht sich einen anderen Automaten. Die privaten Banken kündigten an, die Gebühren für Fremdkunden auf 1,95 € zu begrenzen. Offen ist jedoch, wieviel Volksbanken und sparkassen von fremden Kunden verlangen.

Beide Insititute (Volksbanken 19050 Automaten und Sparkassen 25700 Automaten) betreiben fast 80 Prozent aller Geldautomaten. Dagegen stehen die Privatbanken mit nur rund 11000 Geldautomaten. „Die privaten Geschäftsbanken sollen erst einmal die fehlenden 14000 aufstellen, dann können wir uns bei Leistungen und Preisen auf Augenhöhe begegnen“ erklärte Sparkassen-Präsident Heinrich Haasis. Die Gebührenanzeige am Automaten bezeichnete das Bundesverbraucherschutzministerium als ersten Schritt in die richtige Richtung. „Leider ist das Problem der zum Teil völlig überzogenen Gebühren beim Fremdabheben nach wie vor ungelöst“, so das Ministerium.

Wohnimmobilien – krisenfeste, rentable Anlagen

In Ballungsgebieten und Städten ab 20.000 Einwohner wird bekanntermaßen vornehmlich investiert. Diese Gebiete mit guter Infrastruktur und Kaufkraft bestimmen die Lage der Objekte. Attraktive Wohnungen sollten sich an wachsenden, wirtschaftlich stabilen Standorten befinden und den Wandel in der Bevölkerungsstruktur beachten.

Auf Grund geringer Neubauten, aber wachsender Zahl der Haushalte wird in Städten wie Hamburg, München, Stuttgart, Köln usw. eine Wohnraumverknappung eintreten. Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware, in der Folge werden die Mieten ansteigen.

Ein hohes Instandhaltungsrisiko bei Bestandsbauten sowie eventuell erhöhte Kosten bei der Umsetzung für energiesparendes Wohnen, gibt den Neubauten viel höhere Kosten- und Kalkulationssicherheit. Favorisiert werden Neubauten auch wegen der zeitgemäßen Ausstattung in Bezug auf Grundriß, Fußbodenheizung, moderne Einbauküchen sowie Wohnungsanzahl und Größe.

Mit einer Entspannung auf den Wohnimmobilienmärkten ist derzeit kaum zu rechnen, wenn man sich die Leerstandsentwicklung und das Neubauvolumen betrachtet. Wohnungsbestände ab dem Baujahr 1995 wird in den größten Städten wieder gefragt sein. In Städten mit positiver Bevölkerungsentwicklung und guten Wirtschaftsperspektiven könnten Stabilität ja sogar Zuwächse erreicht werden.

Die Stadt München reagiert auf die Wohnungsknappheit mit der verstärkten Förderung von Wohnungsbau. Jährlich werden in München etwa 5.000 bis 7.000 neue Wohnungen gebraucht. Das jährliche Wachstum an fertiggestellten neuem Wohnraum in München bleibt dennoch weit hinter dem ermittelten Bedarf zurück. Der Leerstand an Wohnungen in München liegt mit 1,1% weit unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. In Köln ist die Situation ähnlich.

Unverzichtbar für eine solide Altersvorsorge und ein lohnendes Investment sind Wohnimmobilien, egal ob selbst genutzt oder vermietet.
In guten und mittleren Lagen kann man von einer Bruttorendite von 6 bis 7,5% ausgehen.

Eine Abschwächung des wirtschaftlichen Umfelds schlägt sich mit einer zeilichen Verzögerung von etwa 1 Jahr auf den Wohnungsmarkt nieder.
Dabei bieten Anlagen in deutsche Wohnimmobilien einen guten Schutz vor Inflation. Der Immobilienertrag lag in den letzten Jahren immer mehrere Prozentpunkte über der Inflationsrate. Anleger konnten in den letzten 12 Jahren mit deutschen Immobilien inflationsbereinigt zusammengerechnet einen Ertrag von rund 50% erzielen. Bei Aktien war der Ertrag ähnlich hoch, aber sie mußten höhere Wertschwankungen hinnehmen ja sogar Verluste.

Denkmalschutz und Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilen erleben derzeit eine wiederentdeckte Nachfrage. Aus Anlegersicht ein lohnender Sachwert mit Steuerkick durch erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungs- und Renovierungskosten. Staatliche Fördermöglichkeiten, der knappe Wohnraum in den Ballungsgebieten bieten gute Rahmenbedingungen für die Anlageimmobilien.
Denkmalprojekte in der eigenen Nachbarschaft erscheinen manchen Käufer recht attraktiv. Etwa 50 Prozent der Käufer sind Eigennutzer.

Die Anzahl zur Verfügung stehender Objekte ist beschränkt. Die Vermarktung der unter Denkmalschutz stehenden Objekte ist klar definiert. Zielgruppen sind Kunden im Spitzensteuerbereich. So ist es heute selbst für gut etablierte Unternehmen nicht einfach von den Banken eine Baufinanzierung gewährt zu bekommen. Kritisch wird von den Banken geprüft, um zu verhindern, daß zu viele Anbieter auf den Markt gelangen.

Durch die günstigen Rahmenbedingungen erhöht sich die Vermittlung von Immobilien als Kapitalanlage.
Anleger mit ausreichend hohem und sicherem Einkommen für einen langen Zeitraum, müssen gute Investitionsmöglichkeiten für Immobilien geboten werden.

Die andere Möglichkeit ist in Bestandsimmobilien oder Beteiligungen zu investieren.

Für den Projekterfolg im Immobilienbereich sind Kriterien wie Lage und Qualität der Sanierung maßgebend.
Denkmalobjekte und Denkmalschutzbehörde, Finanzamt und Eigentümer geraten in Steuerstreitigkeiten, ob ein Denkmalobjekt förderwürdig ist oder nicht. Die Denkmalschutzbehörde die für Erhaltung des Bauwerkes verantwortlich ist, erteilt die Bescheinigung, dass die erforderlichen Baumaßnahmen für den Erhalt des Denkmals nötig sind. Die Finanzbehörde verweigert dann aber den Steuervorteil, insbesondere bei Dachgeschoßwohnungen, die vorher nicht zu Wohnzwecken ausgebaut waren.

Rund 850.000 historische Bauten in Deutschland gibt es. Lohnenswert ist es doch, die zu Teil guten Standorte und ein weites Stück kulturelles Erbe zu erhalten.

Die Senkung des Spitzensteuersatzes wird durch hohe Abschreibungsmöglichkeiten erreicht. Denkmalobjekte werden zu Anlagen mit überdurchschnittlichen Renditen durch momentan niedrigem Zinsniveau.