Geldanlage in Immobilien und Immoblienfonds

Die Zeichen stehen auf Aufwind für die Immobilienaktien und Reit’s in Deutschland. Ende der 90er Jahre gaben Experten den offenen Immobilienfonds nur wenig Chancen. Sie sahen bessere Aussichten in Börsengängen von Immobilienunternehmen mit vielen Milliarden Euro Marktkapitalisierung.Vom damaligen Aktienrausch in Deutschland profitierte auch die Immobilienaktie. Ein Drittel der Marktkapitalisierung gingen im Jahr 2000 verloren. Sie konnten sich der Aktienbaisse nicht entziehen.  Bei nur knapp 7 Milliarden Marktkapitalisierung stand der Wert Ende 2004, während es noch 1999 15,3 Milliarden Euro waren.

Das angebliche „Auslaufmodell“ offene Immobilienfonds hingegen legte so kräftig zu wie noch nie zuvor. Von 2001 bis 2003 legten Deutsche Kapitalanleger 36 Milliarden Euro in die klassische Form der indirekten Immobilienanlage Gelder an. In Aktien im Immobiliengeschäft wollte kein Deutscher mehr anlegen.

Ihren Weg an die Börse zurück fanden die Immobilienaktien im Herbst 2004. Bis 2007 kletterte der Dimax um 128 %. In dieser zeit wurden wieder die Stimmen lauter die an offenen Immobilienfonds das „Aus“ vorhersagten.  Immobilienaktien und besonders die per Gesetz ab 23. März 2007 eingeführten Reit’s in Deutschland, würden die offenen Immobilienanlagen als indirekte Anlage ablösen, dachten damals viele Beobachter. Den Anlegern sollte in dieser zeit mit Zertifikaten ermöglicht werden, am Boom der Immobilienaktie zu verdienen. Die zahlreichen Immobilienaktienfonds machten es privaten Anlegern schwer, Durchblick zu erhalten. Endlich kamen wieder die Zeiten, in denen man mit Immobilienaktien Geld verdienen kann. Um etwa 32 Prozent haben diese Aktien bis heute zugelegt und es werden noch weiter steigende Kurse erwartet. Es wird eine Marktbereinigung kommen, in der Aktien mit klaren Standards und überzeugenden Geschäftsbedingungen von sogenannten „Luftnummern“ getrennt werden.

So kam schon Ende Mai die Insolvenz der Deutschen Beamtenvorsorge Immobilienholding. Als Vorreiter in Sachen Immobilienaktien gab es imUnternehmen schon immer Unübersichtlichkeit, Undurchsichtigkeiten und große Interessenkonflikte. Inzwischen sind offene Immobilienfonds gesetzlich gezwungen, sich transparent zuziegen. Sie müssen Mieten und Verkehrswerte auf Einzelobjekte veröffentlichen. Die börsenorientierten Immobilienaktiengesellschaften geben diese wichtigen Angaben für Analysten nicht. In Deutschland liegt mit 34,7 Prozent diese Transparenz am niedrigsten. Mit 72,5 % sind die Niederlande an der Spitze, gefolgt von Großbritanien (50,1 %) und Frankreich (42,6 %).

Eine Veränderung in der Börsenlandschaft für Immobilien wird kommen. Insbesondere die REIT’s werden kommen. Siekamen nach endlosen Debatten zum falschen Zeitpunkt, genau in dem Moment, als die Baisse bei den deutschen Immobilienaktien voll gegriffen hat. Der besondere Anreiz für REIT’s ist die Befreiung  von der Körperschaftssteuer. Um diesen Reit-Status zuerreichen, müssen bestimmte vom Gesetzgeber festgelegten Kriterien eingehalten werden. Sie sind untereinander vergleichbar. Hohe Dividendengewinne sind im Mutterland derREIT’s (USA) ein wichtiger Grund für Aktionäre, zu investieren. In Deutschland hingegen werden kaum Dividenden gezahlt.

Langfristig gesehen wird es in einigen Jahren neue Börsengänge geben. Die REIT’s werden an Bedeutung eben durch ihre Transparenz gewinnen und Gesellschaften mitunklaren Geschäftsmodellen werden vom Markt  verschwinden. Beim Verkauf von Immobilienbeständen an REIT’s sollte das auf 2 Jahre  befristete Steuerprivileg dringend vom Gesetzgeber überprüft werden.

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