Archiv für die Kategorie „Immoblien“

Wohnimmobilien und Mieten in der Krise

Zwangsversteigerungen an Wohnimmobilien ergeben in der Konsequenz mehr Nachfrage nach Mietwohnraum und damit mehr Profit für den Vermieter, da die Mieten steigen würden. Steht der Nettowert (Marktwert minus Hypothekenschuld) einer Immobilie im Minus, dann ist der Eigentümer solch eines Objektes meist gezwungen zu verkaufen. Für das Jahr 2007 wurden 3 Millionen neue Mieter erwartet, die Prognose ging dahin, dass diese künftigen Mieter ihre Eigenheime nicht mehr finanzieren können.

Zur Realität wird diese Vorstellung, wenn nur die Personen zwischen Eigentums- und Mietmarkt wechseln. Dann kann der Gewinn für die Vermieter steigen. In den USA ändert sich im Moment wenig. Dort wird beides parallel zwischen den Märkten ausgetauscht. In der Praxis erscheint die Mietentwicklung nach den sinkenden Rohstoffpreisen günstig. Aber die tatsächliche Entwicklung im Verlauf der Krise zeigt, wie unterdurchschnittlich im Verhältnis zum Preisindex die Mieten abgeschnitten haben.

In den USA gibt es bereits negative Erkenntnisse für die Mietentwicklung. Der starke Angebotsüberhang auf dem Wohnungsmarkt wird die Inflationsrate wegen der starken Mietkomponenten  weiter nach unten tendieren lassen. Der private Vermieter kann in der Regel erst verspätet auf die veränderte Marktlage reagieren. Professionell organisierte Bestandshalter (REIT’s) mit ihren Zahlen ergeben im Vergleich, dass bereits ein Jahr vor der allgemeinen Marktstatistik eine Veränderung der Marktlage eintreten wird. Die REIT-Zahlen prognostizieren fallende Mietpreise ab Anfang 2010. Gerade in den schwierigen Zeiten muss Mietern attraktiver Wohnraum in günstigen Lagen und hoher Qualität der Objekte geboten werden. Ein gutes Vermietungsergebnis erfordert erhöhten Aufwand.

Für die Anleger ergibt sich als Fazit, dass kaum große Gewinne erreicht werden können. So sinkt bei den Anlegern die Bereitschaft, in Fonds zu investieren. Die aus den USA kommenden Negativnachrichten machen es sehr schwierig, neue Fonds zu platzieren.

Mit der starken Steigerung der Objektpreise ab etwa 2002 konnte die Mietentwicklung nicht mithalten. Folgen sind hohe  Preise für die Objekte, aber die wirtschaftliche Verwendung nicht rentabel. Es ergibt sich ein momentanes Überangebot von leerstehendem Wohnraum. Die langsam abklingende Krise bringt Hoffnung, die vorhandenen Bestände unbeschadet zu erhalten. Ein optimistischer Trend zeigt sich bereits in den positiven gesamtwirtschaftlichen Vorhersagen aus den USA.  Dem steigenden Konjunkturbarometer werden auch die Immobilien bald folgen.

Helmut Röschinger gründete vor über 40 Jahren mit zwei Partnern und 5 Privatbanken die ARGENTA. Seit 1974 ist Dr. H. Röschinger Alleingesellschafter des Unternehmens. Seine Ergenisse in der Branche brachten ihm große Erfolge. Er investierte 1,65 Milliarden  Euro und baute damit 110 Immobilienobjekte mit 1.000.000 Quadratmetern Wohnraum und Büro- und Gewerbeflächen. Er verkaufte an Banken, Fonds, Versicherungen und Pensions- und Versorgungskassen, was er nicht mehr im Bestand haben wollte. zu seinen Bewegungsfeldern gehörte nicht nur die Immobilienbranche. während der Energiekrise entwickelte er Erdöl- und Erdgasexplorationsfonds. Das Geld wurde in Kanada und der USA bei etwa 1.400 Bohrungen eingesetzt. Das erfolglose Ölgeschäft hinderte ihn nicht daran, in Deutschland weiter zu investieren. Alte Industrieflächen führte er der Rückgewinnung von Geschäftsvierteln mit Büros, Restaurants, Läden und Hotels zu.

Alles richtig gemacht hat Dr. H. Röschinger und dabei gut verdient. Er ist  nicht der Gier verfallen, wie andere erfolgreiche Leute, die größenwahnsinnig geworden sind.

Anreiz Immobilienkauf

Zur Zeit ist es günstig, eine Immobilie zu kaufen. Einer Studie des Baugeldvermittlers Hypotheken Discount nach sind 44,3 % der Deutschen davon überzeugt, dass die Immobilienpreise nach dem Platzen der Immobilienblase besonders in den USA und Spanien auch in Deutschland gefallen sind. Wieder zeigte sich der Wertverlust besonders in ländlichen Gegenden. In Ballungsräumen und Städten mit hohem Studentenanteil, gemessen an der Gesamteinwohnerzahl, stieg der Immobilienwert überdurchschnittlich an. 37,3 % der Befragten wußten, dass der zur Zeit niedrige Zinssatz beim Kauf einer Immobilie möglich ist.

Andere Kapitalanlagen sind derzeit zu riskant und werfen nicht genug Gewinn ab – so denken etwa 12 %.

Starke Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt erwarten 2,4 % und denken, die Immobilie dann mit großem Gewinn verkaufen zu können. Für 4 % sind die staatlichen Steuervorteile ein Anreiz zum Immobilienkauf.

Aufklärungsbedarf besteht im Segment der über Sechzigjährigen. Hier wissen nur etwa 66 % über die günstige Zinssituation sowie die alternativen unrentablen Kapitalanlagen bescheid. Alles Gründe für eine lohnende Investition in Immobilien. Männer kennen sich im allgemeinen (39,9 %) mit dem jetzigen Zinsniveau besser aus als Frauen.

Ist also in Wirklichkeit nicht der Preis für eine Immobilie gefallen, sondern der niedrige Zinssatz lässt es so aussehen?

Insolvenzen

Mit 17 % mehr Firmeninsolvenzen als 2008 rechnen die Wirtschaftsexperten im Jahr 2009 (35.000 Pleiten). Jobs gehen verloren, wenn den Insolvenzverwaltern die fachliche Kompetenz fehlt. Firmen abwickeln ist ein lohnendes Geschäft, an dem viele mitverdienen wollen. Berufsanfänger ohne Sanierungserfahrung. Wirtschaftsprüfer und Anwälte tummeln sich auf dem in Deutschland nicht funktionierenden Markt der Firmeninsolvenzen. Ein Mandant sollte immer an den besten Sanierer gehen, aber Kriterien mit denen man die Fähigkeiten eines Insolvenzverwalters messen könnte, gibt es nicht. Wer sich am besten verkaufen kann, erhält von den Amtsrichtern die Aufträge, ohne Vorkenntnisse über die insolvente Firma zu haben. So scheitern zwangsläufig viele Sanierungen und viele Arbeitsplätze gehen verloren. Das fehlende Hintergrundwissen der Sanierer über eine Pleitefirma lässt Firmen oftmals keine Chance, vielleicht doch noch gerettet zu werden. Für Gläubiger könnten mehr als zwölf Milliarden Euro Verluste durch unfähige Insolvenzverwalter, die ihre Möglichkeiten nicht ausschöpfen, entstehen.

Deutschland hat die schlechtesten Ergebnisse der Insolvenzverwaltung, aber weltweit das beste Insolvenzgesetz. Theorie und Praxis klaffen wie so oft auseinander. Klinken putzen auf den Gerichten für einen Auftrag, ohne Unterschied, ob erfahrene und erprobte Sanierer mit guten Ergebnissen oder eben ohne. Alleine eine gleichmäßige Verteilung auf alle Kanzleien im Ort kommt es an. Einer zu fürchtenden Klage wegen Benachteiligung bei einer Bestellung gehen die Richter mit dieser Praxis aus dem Weg. Auf die Interessen der Unternehmen wird dabei nur wenig geachtet. Der Weg des geringsten Widerstandes wird gewählt, da die Richter selbst sehr oft bei der Auswahl der Kandidaten unter Druck geraten. Die Frage nach Abschlussnoten reicht schon, um selbst Beklagter zu werden. 

Am schwersten kalkulierbar in diesem Geschäft ist die Auftragsbeschaffung. Gläubiger erwarten, dass Experten sich um insolvente Firmen kümmern, ihre Interessen kompetent vertreten werden. Juristen als Insolvenzverwalter, denn die Richter glauben wohl, die können alles. Aber die betriebswirtschaftliche Ausbildung ist doch wohl die Grundlage, ein Wirtschaftsunternehmen erfolgreich aus der Insolvenz zu führen. Aber es gibt kaum Kriterien für die Vorbildung eines Verwalters.

Die Insolvenzordnung schreibt vor, Verwalter müssen geschäftskundig sein und eine unabhängige natürliche Person gegenüber Gläubiger und Schuldner sein. Um an Aufträge heranzukommen, soll eine „Belohnung“ der Richter im großen Stiel möglich sein. Um derartige Deals zu erschweren, hat das Bundesverfassungsgericht verfügt, dass keine geschlossenen Listen bei den Amtsgerichten geführt werden dürfen. Die gleichzeitig geforderten Qualifizierungsstandards gibt es bis heute nicht, somit ist auch eine Auswahl aus den offen geführten Listen nach bestens geeigneten Verwaltern zusätzlich erschwert.

Inzwischen gibt es einige wenige Richter, die sich auf Insolvenzrecht spezialisiert haben. Erst wenn ein Insolvenzverfahren überhaupt eröffnet wird, besteht die Chance, Ansprüche der Gläubiger zu befriedigen und Arbeitsplätze zu erhalten. Damit es dazu kommt, muss der vorläufig bestellte Verwalter ordentlich was leisten. Substanz im Unternehmen ausfindig machen. Regional sind die Erfolgsquoten einer Insolvenzeröffnung sehr unterschiedlich. Ursache hierfür kann nicht alleine die Unkenntnis der Unternehmen über die Möglichkeiten der Insolvenzverwalter sein. Stillschweigende Übereinkünfte für Firmensterben könnten eine Ursache sein. Der Verwalter bekommt sein Honorar sowieso. Ärger und Arbeit werden verhindert.

Die Umsetzung der EU-Dienstleistungsrichtlinie wird den deutschen Verwaltern Konkurrenz aus dem Ausland bringen, denn es wird nicht mehr ein Verwalter aus der nahen Umgebung des Unternehmens gestellt werden müssen. Überlegungen, wie eine Zulassung eines Verwalters geregelt werden kann, gibt es bereits im Bundesjustizministerium. Eignungsprüfungen oder Lizenzen stehen im Blickpunkt.

weiter steigende Mieten

Lt. Immobilienvermittler Planet Home werden die Mieten in Deutschland trotz Deflation weiter steigen und auf lange Sicht gesehen wird es zu einer Wohnungsknappheit kommen.

München ist Spitzenreiter, was die Mieten angeht. dort zahlt man Nettokaltmiete 15 Euro pro Quadratmeter. In Gesamtdeutschland liegt die Durchschnittsmiete bei6,31 Euro mit der Tendenz steigend. Lt. einer Studie werden in Deutschland im Jahr 2025 ungefähr 360.000 Wohnungen fehlen und 160.000 davon werden aufgrund von Baufälligkeiten nicht mehr bewohnbar sein.

„Spätestens dann deckt das Angebot die Nachfrage nicht mehr – es drohen deutliche Mietpreiserhöhungen.“

so Robert Anzenberger, Vorstand von Planet Home.

Aufgrund dieser Situation kann man schon mal über den Kauf seiner eigenen vier Wände nachdenken, zumal die Zinsen zur Zeit niedrig sind. Die monatliche Kreditrate bleibt über viele Jahre stabil, während die Mieten von Jahr zu Jahr steigen.

Eine Studie belegt, dass 59 % der Mieter es vorziehen würden, in ihrem eigenen vier Wänden zu wohnen, aber gerade mal 20 % haben dafür auch konkrete Pläne. Dabei könnten sich viele den Kauf einer eigenen Immobilie gut leisten, so Anzenberger. Aktuell liegt der Zinssatz für einen zehnjährigen Hypothekenkredit bei 3,6 %. Ein Baukredit von 200.000 Euro bei einer zehnjährigen Zinsbindung und zwei Prozent Anfangstilgung ist mit einer monatlichen Belastung von 930 Euro zu haben. 20 % des Kaufpreises sollten jedoch aus eigenen finanziellen Mitteln bezahlt werden.

Inflation und Deflation

Inflation bedeutet Geldentwertung, übermäßige Ausgabe von Zahlungsmitteln, eine sinkende Gütermenge und die wachsende Geldmenge sind nicht mehr im Gleichgewicht. Deflation ist die Abnahme des Preisniveaus durch sinkende Nachfrage. Rezession bedeutet Rückgang der Konjunktur (Aufschwung). Unter Rezessuion leiden Aktien –  Staatsanleihen unter Inflation.

Voraussagen für die Erholung der Weltwirtschaft aus vier verschiedenen Blickwinkeln:

  • Die Weltwirtschaft wird sich nach dem senkrechten Absturz im letzten Jahr wieder etwas erholen. Von der Bodenlinie wird sie ein Stück nach oben schnellen und dort lange stehen bleiben. Die Optimisten sagen rasanter Abschwung, rasanter Aufschwung. Vermögensverlust ist bei allen die große Angst.
  • Eine eventuell kommende Inflation würde alle treffen, die die Geld haben, egal ob Millionäre oder Kleinsparer. Das letzte Statium der weltweit stark gestiegenen Verschuldung wäre der Verfall des Geldes. Eine  Inflationsrate bis zu 10 % könnte kommen.
  • Die Deflation an den Finanzmärkten ist beendet. Aber die sinkenden Benzinpreise und Milchpreise schürenbei den Verbrauchern Mißtrauen. Der stärkste Preistreiber ist frisches Kapital, schätzungsweise 2000 Milliarden Dollar, welches derzeit von allen Regierungen in die Ankurbelung der Konjunktur gepunpt wird. Die OECD-Länder werden bis 2011 eine Schuldenquote von 80 – 100 % des Bruttoinlandproduktes erreichen. Das Geld aus den Konkunkturprogrammen muß in den Kreislauf der Wirtschaft schnellstens einfließen. Doch die Geschäftsbanken leben das geliehene Geld der Zentralbanken bei der Notenbank an, statt den Unternehmen, wie angedacht, Kredite zu gewähren.
  • In den nächsten 10 Jahren wird es eine Verteuerungsrate von bis zu vier Prozent geben. Dann wird die geliehene Geldmenge auf die Wirtschaft wirken.  Sachwerte wie Rohstoffe und Immobilien sind deshalb im Moment die besten Anlagegüter. Eine Hyperinflation, eine Horrorvorstellung mit möglicherweise 50 % Teuerungsrate im Monat, unvorstellbar, aber für einige wenige denkbar. Die Angst davor ist den Deutschen noch im Bewußtsein. 1923 und 1948 gab es einen Währungsschnitt, bei dem die Bürger fast alle Geldwerte verloren hatten. Bei weiteren Preisanstiegen sind Aktien die schlechtere Wahl für Anlagen. Selbstgenutzte Immobilien sorgen für den größten Schutz. Sie haben einen Gebrauchswert. Inflationsgesicherte Staatsanleihen sind eine gute Wahl, wenngleich sie nur einen geringen Gewinn bringen würden. Zur Absicherung sind sie aber zu empfehlen, denn das gemäßigte Inflationsszenario ist das wahrscheinlichste. Gold als Krisenmetall ist eine potentielle Anlage, aber als Spekulationsgeschäft wirft es keine Zinsen ab und die Lagerung ist teuer.